איך בוחרים משכנתא?

מה זאת משכנתא ואיך קובעים איזו סוג המשכנתא לקחת, מה יהיה הסכום של ההחזר החודשי ומה יהיה מספר השנים להחזרתה?

מה זו בעצם משכנתא?

משכנתא היא הלוואה הנלקחת לרוב לצורך רכישת דירה ראשונה או שדרוג \ הרחבת דירה קיימת. המשכנתא ניתנת בריבית נמוכה ביחס להלוואות אחרות, כאשר במקביל ללקיחתה הדירה משועבדת לגוף המלווה (ברוב המקרים הגוף המלווה הם בנקים למשכנתאות ובמקרים מסוימים גם חברות ביטוח).

 

משכנתא לקניית דירה

ברוב המקרים קניית דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שעושה משפחה ממוצעת. הדירה היא ברוב המקרים גם הנכס העיקרי של המשפחה. בהתאם, משכנתא היא לרוב ההלוואה הגדולה ביותר שיקחו מרבית האנשים.

מאחר והדירה והמשכנתא הם הנכס ובד בבד החוב העיקרי של רוב הציבור –ישנה חשיבות עילאית בבחירת הדירה והמשכנתא שתממן אותה, תוך הפעלת שיקול דעת ותכנון מקדים.

טעות בבחירת משכנתא לקניית דירה או בבחירת הדירה לקנייה, עלולה להיות קריטית מבחינה כלכלית. ישנם פרמטרים רבים בהם תלויה משכנתא. רשימה חלקית שלהם כוללת את:

  • מחיר הדירה
  • רף השכר של הקונה הפוטנציאלי
  • ההכנסה הפנויה
  • ההחזר החודשי

כמה עובדות על משכנתא שכדאי לדעת 

  • משכנתא ניתנת לטווח של עד 30 שנה, כאשר מדי חודש מעבירים הלווים תשלום בגין המשכנתא – החזר משכנתא – לגוף המלווה. כשמסתיימים תשלומי המשכנתא, מתאפס החוב לבנק והמשכון על הדירה מוסר.
  • המשכנתא הממוצעת למשפחה בישראל נעה בין 600 ל-700 אלף ש"ח – סכום גבוהה מאוד ביחס להלוואות נוספות של משפחה ממוצעות, כמו אוברדראפט, מימון חוץ בנקאי, הלוואות בנקים, ועוד, שנאמדות בכ-50 עד 100 אלף ש"ח בחודש. סך המשכנתאות הכולל של הציבור נאמד במעל ל-240 מיליארד ש"ח.
  • ברוב המקרים משכנתא תהווה 30% עד 50% מערך הדירה. בדרך כלל, 30% עד 50% נוספים מערך הדירה מגיעים מהון עצמי.

מסלול משכנתא – איך בוחרים?

בחירה נכונה של מסלול משכנתא עשויה למנוע בעיות פיננסיות עתידיות. מסלול משכנתא עם החזרים כבדים עלול להוביל לבעיות תקציביות למשפחה. איך בוחרים מסלול משכנתא? הנה כמה נקודות חשובות שיעזרו לכם לבחור נכון:

  • הבחירה במשכנתא עם מספר מסלולים (הנפוצה מאוד בשנים האחרונות); ריבית משתנה, ריבית קבועה, הצמדה למדד – היא בחירה בטיחותית יותר. משכנתא במסלול אחד עשויה להתגלות כבחירה שגויה בדיעבד אם יתברר שמסלול זה יקר לעומת החלופות שלו.
  • משכנתא בריבית משתנה היא אפשרות מפתה היות והיא זולה יותר מהריבית הקבועה, אך היא גם מסוכנת יותר; כשהריבית בשוק עולה – עולה גם הריבית המשתנה. ריבית קבועה לעומת זאת, נשארת קבועה ובמובן הזה היא יותר בטוחה.
  • לקיחת משכנתא היא צעד גדול ומשמעותי, שעשויות להיות לו השלכות רציניות על מצבכם הכלכלי שנים רבות קדימה. כשזה מגיע למשכנתא מומלץ ביותר להשתמש בשירותיו של יועץ מוסמך שיסביר לכם הכל על מסלולי המשכנתא השונים ויקטין את הסיכון בבחירת משכנתא שגויה.

מה קורה עם שוק הנדל"ן בישראל 2015?

אחוז בעלי הדירות בישראל ממשיך לצנוח משנה לשנה. אם לפני כ20 שנה הוא עמד על כ- 74% אז כיום הו עומד על כ- 65% בלבד. דירה בישראל של היום, גם אם מדובר בדירה צנועה מאוד שנמצאת בפריפריה ולא במרכז היקר, הפכה למותרות במקום למוצר צריכה בסיסי לה כל משפחה צעירה שמתחילה את דרכה זקוקה. מה קרה בשנת 2014? ומה הוא הצפי לשנת 2015?

שוק הנדל"ן בישראל 2014

בשנת 2014 יכולנו לראות ירידה במכירות בעקבות תכניות מע"מ 0% ומחיר מטרה, שנולדו במטרה להוזיל את מחירי הדיור אך בפועל הירידה הזו הייתה ירידה זמנית בלבד, הגידול הטבעי והביקוש לדירות רק המשיכו לעלות ולתכנית לא הייתה אחיזה לאורך זמן בשל כך. כשמחירי הדירות עולים, בעיקר כשמדובר על מרכז הארץ שהוא האזור המבוקש ביותר, אפשר לשים לב לשתי התרחשויות: פחות ופחות זוגות צעירים מצליחים לרכוש דירה – ויותר זוגות צעירים גרים בשכירות. רוב הציבור בישראל מבקש לגור קרוב לתל אביב וקוני הדירות נדרשים לשלם החזרי משכנתא חודשיים גבוהים, כמובן ללא עלייה במשכורת שלהם, כך שנוצר מצב בו רבים סובלים מקשיים כלכליים, בעיקר משפחות צעירות.

שוק הנדל"ן בישראל 2015

שנת 2015 לא צפויה לקרב אל זוגות צעירים את האפשרות לרכישת דירה, למרבה הצער. המחירים צפויים להמשיך לעלות לאורך שנת 2015 בשיעור של כ-2-5%. בשוק הנדל"ן בישראל של היום קיים מחסור בכוח עבודה, אל מול צורך גדל והולך בעובדים נוספים בענף הבנייה. הצפי הוא שבשנת כי ב-2015 תהא ירידה במלאי הדירות והמלאי לא יעמוד בביקוש, שיגדל בעיקר עקב גדילה שנתית של כ-2% באוכלוסייה. עם כמות הפועלים המועסקים כיום בענף הבנייה, לא יהיה ניתן לבנות כמות העולה על כ-40,000 יחידות דיור הנבנות בימים אלו.

מה ישפיע על כיוון מחירי הדירות בשנת 2015?

עוצמת וכיוון התנודות במחירים לשנת 2015 תלויים בהיקף הדירות החדשות שיוצאו למכירה כמו גם בשיעור העלאת הריבית. עליית ריבית במקביל לעלייה בהיקפי הבניה – תביא להורדת מחירי הדירות. אם הריבית תעלה והיקף הבנייה ירד – הדבר יביא לכך שהמחירים פשוט יעמדו במקום. ואם הריבית תישאר נמוכה  ובהיקפי הבנייה לא תהיה עלייה – הצפי הוא שהמחירים ימשיכו לנסוק אל-על ויגיעו לשיאים חדשים.